来源：行政法务司司长办公室（GSAJ）

        按照第8/2019号法律《都市更新暂住房及置换房法律制度》第12条第2款的规定，受土地临时批给失效影响的在建独立单位的预约买受人，以及受让相关预约买卖合同地位的人士，只要预约取得的行为已按照7/2013号法律《承诺转让在建楼宇的法律制度》（俗称：「楼花法」）第十条的规定作出物业登记，则可按该法律的规定购买置换房。由此可见，受土地批给失效影响的楼花购买者，只有在楼花预约买卖合同已经办理物业登记的前提下，才具有申请购买置换房的条件。

        之所以作出上述规定，是基于楼花买卖登记制度的积极作用及其在澳门现行法律体系之中的地位。透过登记，可以確认楼花预约买卖合同的真实性和有效性，核实楼花是否曾经转手以及最后一手楼花购买者的身份，从而达到公示及对抗第三者的效果。正因如此，2013年生效的「楼花法」规定，楼花买卖必须进行物业登记。于是，楼花买卖登记制度成为了现在澳门法律体系当中的一项重要制度。故在制定任何法律的时候，都应该尊重及遵守该项规定和要求。《都市更新暂住房及置换房法律制度》第12条2款要求以物业登记作为申请购买置换房的条件，正是基于整体法律制度的考虑。换言之，上述法律规定并非专为“海一居”而设，而是为一般及抽象地适用于受土地批给失效影响的一类楼花购买者，因而具有合理性和必要性。

        政府和立法会在审议《都市更新暂住房及置换房法律制度》法案的过程中，都是以澳门整体法律体系为前提，討论和审议法案的各项规定。对于第12条2款的规定，在审议过程中，不论议员们或立法会法律技术顾问团，都未对此提出疑问，在第三常设委员会的意见书中，亦可反映出双方达成共识，即第12条2款不是专门为「海一居」事件而设，而是要符合澳门整体法律制度的要求。同时，在审议该法案的整个阶段，相关法案文本都属公开，政府并没有收到“海一居”楼花购买者就这一条文提出的任何意见。

        此外须指出的是，在2013年「楼花法」生效后，政府相关部门透过多个渠道持续向社会公众宣传推广「楼花法」。2014年4月4日，自原「海一居」建筑项目办理了临时分层登记后，楼花购买者即可申请楼花预约买卖合同的物业登记。在2014年的5月，原「海一居」建筑项目的发展商曾经致信所有的楼花购买者，通知其已可进行楼花预约买卖合同的物业登记。直至2015年12月25日原「海一居」建筑项目的土地临时批给被宣告失效，在超过一年半的时间內，实际上绝大多数的楼花购买者都申请办理了物业登记。

        最后，就现阶段而言，在法律层面上，根据《物业登记法典》及《土地法》的规定，由于该地段的临时批给已被行政长官宣告失效，原承批人已不具有在土地上进行兴建、改建或保存建筑物的权利，有关设定分层所有权的临时登记亦不再产生任何法律效力，作为登记标的之独立单位在现在或未来亦不会存在，故有关权利的取得欠缺登记的标的应被拒絶登记。换言之，在现有法律制度下，不具备条件为原“海一居”楼花购买者补办物业登记。